都内ワンルームマンションの不動産投資は都心・郊外どちらを選ぶ？初心者の資産形成をサポート

ワンルームマンションで不動産投資をする際に、都心と郊外どちらのエリアで投資を始めようかとお悩みの方も多いでしょう。
都心は賃貸需要が高い、郊外は物件の価格が安いという特徴がありますが、投資をするならどちらが手堅いのでしょうか。また、都内では不動産投資の際にどのような点に気を付けて取り組めばよいのでしょうか。

こちらでは、都心エリアと郊外エリアそれぞれのメリット・デメリットを解説します。投資初心者が都内でワンルームマンション投資を成功させるポイントもご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

都心エリアのメリット・デメリット

ここでいう都心エリアは都内でも山手線内側エリア、都心6区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区）と呼ばれるエリアを指します。東京都心では人口増加が続いており、将来的にも人口減少は緩やかです。また、都心には大学や企業が数多くあるため、単身者の賃貸需要が高いです。そのため空室リスクが低く、不動産投資において安心感が高いのがメリットといえます。

デメリットは、物件の販売価格が高く郊外に比べて利回りが低い点です。また、郊外よりも固定資産税の額が高い傾向にあります。ただ、エリアや物件選びを工夫すれば価格は抑えられます。

郊外エリアのメリット・デメリット

郊外エリアは物件価格が安く、利回りが高いのがメリットです。入居者を確保できれば、都心と比べても効率的な投資が期待できます。デメリットとして、郊外は人口減少が進んで移住する人が少ない、つまり賃貸需要が少ないため空室リスクは避けられません。

ワンルームマンションの場合、入居者が見つからなければ利回りがどれほど高くても収入はゼロになります。地方だけでなく、東京都内でも都下といわれる多摩エリアの一部ではすでに人口が減少傾向のエリアもありますので、物件選びには注意が必要となります。バランスがとれているのは、23区でもターミナル駅にアクセスしやすいエリアが多いです。

都内でワンルームマンション投資を成功させるには、以下のポイントを押さえておきましょう。

人気エリアの物件を選ぶ

都内の人気エリアで投資をすれば成功確率がアップします。ターミナル駅まで乗り換え2本以内で行けるか、駅から徒歩10分以内のエリアにあるかがポイントです。大学や専門学校などの学校が近くにあれば、学生の賃貸需要が見込めるでしょう。サラリーマンには都心6区でも神楽坂や日本橋、白金など落ち着いた雰囲気の街が人気です。

平均家賃を参考に物件を選ぶ

平均家賃よりも高い物件は入居者が集まりにくいです。単身者向けのワンルームマンションは、10万円を超えると空室率が増えてしまう傾向があります。エリアの平均家賃を参考に、なるべくその家賃を下回る物件を選びましょう。高収入のサラリーマンなどがターゲットであれば、10万円以上の平均家賃でも問題ありません。

収支を良くする工夫が必要

都心の不動産は価格が高く、毎月の利回りは必然的に低くなりがちです。空室期間が長引いたり、突発的な修繕が発生した際にはキャッシュフローが回らない状況に陥る場合もあります。月々の収支を良くするには、複数物件を購入したりローンの頭金を多く入れたり、繰上返済や借り換えなどの工夫が必要です。

価格が安いからといって、郊外の物件を安易に購入するのはおすすめできません。不動産投資をするなら、やはり東京都心がベストです。個人投資家が投資を行うなら、初期投資額を抑え、かつ利回りの高い都内の中古ワンルームマンションが狙い目といえます。

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